#부동산 용어1. 실거래가 VS 기준시가 VS 공시지가
최근 전국적으로 집값 하락세가 지속되고 있는 추세이다. 지난 5년간 가파르게 상승한 주택 가격이 이미 고점을 찍고, 최근 금리 인상으로 인한 비용 부담이 커지면서 주택 구입 수요가 줄고 있기 때문이다. 부동산 거래는 크게 감소하고 있는 반면 서울 공시지가는 작년 대비 11.54% 상승했다.
'실거래가', '기준시가', '공시지가' 모두 부동산 가격을 지칭하는 용어인데 어떤 차이가 있는지 알아보자!
실거래가는 말 그대로 실제로 거래된 가격이다. 이는 매도인이 원하는 가격인 '호가'와 다르고, 현재 시장에서 형성된 가격을 뜻하는 '시가'와도 다른 개념이다. 실거래가는 양도소득세(재산을 팔아 생긴 차익에 대한 세금) 산정 기준이 되는 부동산 가격인 만큼 정부는 2006년부터 실거래가를 관할 세무서에 신고하도록 의무화했다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인할 수 있고 이는 부동산 시세를 판단하는 주요 지표가 된다. 만일 신축 건물과 같이 실제 거래 사례가 없는 부동산에는 '기준시가'를 토대로 세금을 부과할 수 있다.
기준시가는 국토부 장관이 조사·평가해 공시한 토지와 건물의 ㎡당 가격으로, 실거래 내역이 없는 건물 가치의 객관적 지표로 활용된다. 토지·건물 등 부동산과 골프·회원권 등 특정 점포 이용권을 팔거나 상속 또는 증여할 때 양도소득세나 상속세, 증여세 등의 과세액을 부과하는 기준이 되는 가격. 현재 우리나라에는 토지와 건물에 대해 각각 건설교통부와 내무부가 제정 고시하는 공시지가와 과세시가표준액이 있는데, 국세청장이 이와는 별도로 특정 지역을 지정해 기준시가를 고시할 수 있도록 하고 있다. 다만 국세청은 현재 지정지역의 아파트와 고급 연립주택 등에 대해서만 기준시가를 따로 정하지 않고 공시지가를 그대로 기준시가로 원용하고 있다. 이 같은 기준시가는 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 사실과 다르게 신고한 경우와 상속세·증여세 과세시 상속·증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용된다. 따라서 양도·상속 증여세를 실거래가액으로 신고하고 이것이 정당하다고 인정되는 경우에는 기준시가가 적용되지 않는다.
공시지가는 국토부에서 조사해 산정한 ㎡당 토지 가격이다. 건축물을 제외한 순수 땅값만 나타낸다. 정부는 토지 보상 수용이나 양도세 등에 대한 과세 기준을 삼기 위해 해마다 전국 땅값의 가격을 발표한다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별지 공시지가로 나뉜다. 표준지 공시지가는 한 지역의 표준이 되는 땅값으로, 국토부 장관이 공시한다. 모든 부동산을 평가할 수 없으니 지역 일부를 표본조사하는 것이다.
예를 들어 A지역 표준지 공시지가가 ㎡당 100만원이라면 인근 땅값을 100만원 정도라고 가늠할 수 있다. 이 표준지 공시지가를 바탕으로 개별지 공시지가가 결정된다. 표준지를 기준으로 개별 토지의 용도, 도로나 교통 여건, 규제 등을 비교한 뒤 가격을 산정해 시·군·구청장이 공시한다. 표준지보다 개별지의 가치가 높게 평가되면 표준지 가격보다 더 높은 가격으로, 낮게 평가되면 더 낮은 가격으로 산정된다. 개별지 공시지가는 증여세, 상속세, 종합부동산세 등 다양한 세금 산정의 기초자료로 활용된다.
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